さて、引っ越しシーズンに為になる情報をお届けする、この再放送月間。
「リメイク」と言い方を変えるとちょっとカッコいい事に気づきました。
では、どうぞ！
 
 
みなさんも耳にしたことが有りませんか？この言葉。「釣り物件」とも言いますね。
素敵な響きです。甘い罠の香りがします。
 
簡単に言うと
「実際には貸せない物件」「架空の物件」「とっくに契約になっている物件」等です。
目的は来店させる事です。
そこには様々なテクニックがありますので、ここで勉強しましょう。
いずれも業者間には情報を出しません。（出せません）エンドユーザーのみに公開されるサイトにのみ掲載します。
 
パターンとしては、

1. 以前募集していて人気だった物件を、とっくに入居しているのにもかかわらず、まだ空室で募集し続ける。（悪質度30％）
※空き予定として募集するのがポイント。現地を見に行かれて、人が住んでいても言い訳できますからね。
 
2. 実際、空室として存在している物件を大家さんに内緒で家賃を下げて募集する。（悪質度20％～50％）
※ケースバイケースですね。その賃料が実は大家さんが下限値として考えていて、不動産屋に伝えている場合も有りますからね。でも勝手にやっている場合はダメですね。
 
3. 物件自体は存在するが、入居中で空室予定の無い部屋。それをさらに家賃も激安にして掲載する。（悪質度80％）
※１．の悪質バージョンです。ただし効果はバツグンと言わざるを得ないでしょう。
しかし、実際来店させたところで、そんな夢のような物件は世の中には無いわけですから、対応する営業マンは上手な言い訳と頭を切り替えさせるテクニックが必要です。

4. 完全に架空の物件を創りだす。（悪質度100％）
※まさにクリエイティブな才能が必要な技です。どこかの物件の外観写真と図面を組み合わせて、住所を伏せて、激安な賃料で募集する。まさに匠のなせる技です。
そして対応する営業マンにも熟練の技術が要求されます。どんな質問が来ても即座に応え、その上で引越しという本来の目的に頭を切り替えさせなければいけません。
 
他にも有るのでしょうが、僕が知っているのはこんなもんです。
 
それでは、次にオトリ物件の見分け方を勉強しましょう。
 
　1.　極端に安すぎる。
　　→周辺相場とかけ離れている物件は怪しむべし。事故物件なんてそうそう無いですし告知義務がありますから。
 
　2.　「定期借家1年」（1年間しか住めない）みたいな条件が付いている。
　　→「海外在住のオーナーさんが帰って来るまでの間」という可能性もありますが、可能性としては低いです。
 
　3.　とにかく営業マンが「ご来店下さい」しか言わない。
　　→細かい事を聞くと、しどろもどろになったりする。
　　　　
　4.　「現空」と書いてあるのに、物件で待ち合わせするのを極端に嫌がる。
　　→これはオトリ物件に限りませんが、現地で逃げられてしまう可能性があるからでしょうね。
 
　こんな所でしょうかね・・。ただ、極まれに本当にに貸せる物件があったりするので、その時はラッキーだと思いましょう。
何を隠そう僕も以前居た会社でやらされてました。対応もまあまあ上手な方でした。
（当然、上記の全パターンに対応できます＾＾ｖ）
ご丁寧にロープレまでやらされましたからね。今でもやっているのでしょうかね？
オトリ物件を打つ（掲載する）ことを全否定するつもりも有りませんが、せめて来店してくれたお客さんに誠意をもって部屋探しをしてあげて下さいね。各業者さん。

・・・少しは為になりましたでしょうか？（他社からのガヤは受け付けません＾＾v）

 
今年も引っ越しシーズンがやってきます。
突然テレビCMも不動産屋系のCMが多く放送される季節になってきました。
 
なので、ブログ界を震撼させる、まさかの試み。
 
そう、再放送！！
暴挙です！以前書いたブログをもう一度載せちゃうという・・・。
でも、良いのです！これ部屋探しに大切な事なので。
 
では、お楽しみください。
 
 
 
またまた賃貸不動産業者があまり表に出したくない事を書きます。
 
都内のほとんどの物件は、お部屋を退去する時に特約で敷金からルームクリーニング費用を差し引かれます。
 
これは別に違法行為ではありません。
 
しかし厳密に言うと（法律で決まっている訳では無いのですが）、本来借主の義務としては、（国土交通省が定めるガイドラインによると、）
「借主は退去時に簡易的な清掃を行えば良い」
という事になっております。
 
考え方としては、
「次の入居者を募集する為のルームクリーニングは大家さんがやる事でしょ」
って事らしいです。
まあ、もっともと言えばもっともです。
でも、ほとんどの契約は特約でルームクリーニング費用は頂くよ特約が書いてあります。
うちの契約書もそうです。
 
「じゃあ、払う必要無いじゃないか！」と思うかもしれません。いやいや早計です。
2～3万円のルームクリーニング費用を渋って、このガイドラインを逆手にとって
「俺はそんなもん払うつもりは無いぜ」
などと簡単に言うのはお勧めしません。
 
もっとしっかり部屋の状態を確認して、その他の破損・汚損・などを十分に専門家に確認してもらった上で、居住年数を考慮した後、暴利的な場合に限り物言いを付けるべきかと思われます。
 
なぜかというと、例えばフローリングに傷をつけてしまっていたとしたら・・・。
椅子を引いた時に出来た傷とかなら裁判でも通常使用として認められるケースも多いですが、うっかり物を落として付けた傷などは借主の負担になります。
フローリングの耐用年数は建物本体の耐用年数と同じに考えられますから、㎡単位や部分張替えとはいえ、そこそこの請求が来ます。
壁に釘やネジを打っていても請求が来ます。
タバコなんか吸ってて、クロスが黄ばんでいた日にゃあ、入居期間が短ければ短い程、がっつり請求が来ます。
他にも細かいところを挙げられると、逆に「藪を突っいてヘビが出てきちゃって噛まれて入院」みたいな事になるので、注意が必要です。
もし、本格的に揉めるつもりなら、必ず事前に専門家に相談してからにしましょう。
 
中には「受けて立とうじゃないか！」という姿勢の大家さんや管理会社さんも居ます。
 
そうなると時間もかかり、面倒くさいことにもなりかねません。
 
なので、クリーニング代がちょっと高いなと思ったら、まず明細の入った見積もりをもらって下さい。
その上で、明らかに高い場合は、管理会社さんに電話して、柔らかく交渉をしてみてはいかがでしょうか。
 
なかには手数料をガッツリ上乗せしている管理会社さんなども居ます。そういう会社でも揉めるのは面倒だから、手数料分はカットするか。という判断をする場合も有ります。
 
ネットなどの情報の上澄みだけをすくって、最初から強気に出過ぎて痛い目をみないよう注意して下さい。
 
ちなみに大きな管理会社さんなどは、なかなか交渉に応じてくれない場合が多いのでご注意を。
 
こういうトラブルは本当に胸が痛み、僕自身も嫌な気持ちになってしまうので、我々不動産業者も含めて、入居者さん、大家さん全てに日頃から良好な関係を保ってもらう事が一番大切な気がします。
契約書を作っている僕が言うのも何ですが、最終的に契約書の内容だけに頼った解決は悲しいです。
 
もっとハートフルに行きたいものですね。
 
 
以上。再放送（多少加筆あり）でした。
 
随時、引っ越しの前に知っておきたい事の再放送をお送りしますので乞うご期待！！