不動産 チャリンコ社長の珍遊記

池袋東口にあります、「池袋で一番良心的な不動産屋」を目指し、
自負している株式会社バイオンマネジメントの社長 竹内のブログです。
不動産のこと(タブーなことも)、身の回りに起きたことを書いていきたいと思っています。

2018年05月

先週に引き続き、店舗物件の基礎知識のお話です。



 



まずは飲食店やマッサージ店などに多い「居抜き物件」とは何か?というと、



前の人が使っていた内装や什器などが残った状態で貸し出している物件の事です。



先週書いた「造作譲渡」と関係がありますね。



(こっちの話を先にするべきでしたね・・・^^;)



 



注意点は中古なので、すぐ壊れてしまうような事が有るという事と、



明け渡す時に、どの状態で明け渡すかを確認しておく事です。



 



居抜きの状態で貸す事を「現況有姿」と言ったりします。



それをまた「現状有姿」で返せる契約なら問題は無いのですが、



中には、最初はガリガリの「スケルトン」(コンクリート剥き出しみたいな状態)でトイレも照明も無いような状態から借りて内装を作った場合などは、返す時も「スケルトン」に戻さなければならない場合が多いです。(スケルトン返しと言います)



当然その際は費用が掛かりますよね。



 



さらにやっかいなパターンが「事務所仕様返し」でして、元々は事務所だった部屋を大幅に変更して、飲食店や美容室やマッサージ店などに変えた場合です。



そうすると、基本的には内装を全部壊して、タイルカーペットやクロスを張り替えて、事務所仕様に戻して返さなければいけないパターンです。



これが一番お金がかかります。



 



なので、「居抜き物件」自体は人気があるので、すぐに借り手が付く場合も多いのですが、借りる人は注意して借りて下さいね。



 



さて、一方「リース店舗」というのは、



大家さんが内装を作って、内装付き店舗として貸し出すタイプです。



内装一式が大家さんの設備の扱いになるので、経年劣化で壊れたものは大家さんが修理・交換をしてくれます。



スナックやパブなどの業種に多いパターンですね。



内装工事にかかる費用がほとんど無しで営業が出来るのがメリットです。



しかし、勝手に内装を変更したり、色を塗り直したりは出来ません。



あまり自由度が少ないので、今はあまり流行ではありません。



その代わり返す時も、自分で持ち込んだものを持って帰れば、クリーニング程度でそのまま出て行って良いのです。



 



リース店舗は一般的には家賃は少し割高に設定されている事が多いです。



 



 



仲介に入る不動産会社は、そのあたりをよく把握して、



後々トラブルにならないように案内や契約書の作成を心掛けなければいけませんね。



 



 



今回も真面目なブログですみません。



 



それではまた来週。



ちょいと忙しくてブログをサボってしまいました。



特に書くネタも無かったもんで・・・。



 



そこで無理やり絞り出したテーマが



「造作譲渡」



まぁ、普通のマンションやアパートを借りる方にはあまり関係ない話なのですが、



店舗を探している人などは、結構重要な部分になります。



 



要は、“今までの借主さんが作った内装や什器備品などを、次の借主さんが買い取ります。”



って事です。



 



その際にいくつか注意しなければならない点がありんす。



 



1、契約書の「明け渡し条件」を確認しましょう。



 →解約して明け渡す際に、貸室内外をどの状態にして返却するかって事です。



 ・「スケルトン」→床壁天井引っ剥がして、コンクリート剥き出し状態にする。



 ・「事務所仕様」→例:床はタイルカーペット、壁はクロス張替え、天井はジプトーンなどに作り直して明け渡し。(元々事務所仕様の部屋の内装を変   



 更して使った場合などでエステや美容室などに多いタイプですね。)



 ・「現況有姿」→(基本的には)そのまんま出て行っていいよ~ん。



 



 などが一般的です。



 つまり、自分が“どの状態で借りたか”ではなく、“どの状態で返さなきゃいけないか”が重要なのです。



 内装に2,000万円かけた店舗でも、解約して明け渡す時には「スケルトン」や「事務所仕様」に戻して返さなきゃいけないのです。



 経営が苦しくて止めるのに、さらにお金がかかるのです。



 



 2、譲渡される物の明細や動作を確認しましょう。



  →目録を作って、後になって“あれが無い”とか、“これはいらない”とか“壊れてる”などのトラブルが無いようにしましょう。



  造作譲渡の契約書に「動作保証は引渡しから○○ヶ月」などと明記するのも良いですね。



  当然ですが、ビルの設備は大家さんの持ち物なので、譲渡目録には入りません。



 



 3、リース契約を結んでいるものが無いかを確認しましょう。



  →リース契約を結んでいる冷蔵庫やコピー機などは、リース会社の持ち物ですから、勝手に譲渡する事はできません。引き上げられてしまう事もある  



  ので要注意です。



 



 



他にも細かい注意点はたくさんありますが、



とりあえず最低限、このくらいは確認しておきましょう。



 



そして、これはあくまでも旧借主と新借主の間の譲渡契約ですから、大家さんには関係ありません。(中には契約書で造作譲渡を禁止している契約もありますので要注意)



本当は不動産屋にも関係ないのですが、後々トラブルになると、結局僕らの余計な仕事が増えるので、



手数料をもらって契約書を作ってあげる事もよくあります。



 



 



さっきあげた注意点を予め理解しておくと、



譲渡金額の交渉にも有利に進められる可能性があります。



 



例えば、旧借主さんの明け渡し期間が迫っている場合などは、



“スケルトンに戻すくらいなら、タダで引き取ってもらった方がいいや”



となる場合もありますし、



逆に明け渡し期間まで猶予が長い場合は



“希望額で買ってくれないなら、ギリギリまで明け渡さないよ”



と言われる場合もあります。



 



ただ、勘違いしてはいけないのは、



“希望額で買ってくれる人に借りる権利がある”という訳では無ですからね。



次に誰に貸すかを決めるのは大家さんです。



旧借主さんが決められるのは、“解約予告期間の中でいつ明け渡すか”という事だけです。



 



たまに勘違いして、「次に借りる人を見つけてきました」って言う店子さんがいるけど、



それはあなたが決める事じゃ無いですからね。



 



 



とりあえず、何となくではありますが、「造作譲渡」のことを理解してもらえたら幸いです。



 



後は、“そこそこ頼れる不動産のパートナー”でお馴染みの弊社にご相談下さい。



 



ではまた^^



 



 



おい!こら!ZOZOTOWNの社長!!



 



なんだ!お前!



 



“カッチブーだな!この野郎!!”



 



って思います。



 



なんだよ、100おくえんの家って!!



ドリームジャンボにドリームを託してる俺様との高低差がありすぎて、実在の人物とは思えないぜ。



 



しかも!!



自分が持ってるお金の中で、買い物とか商売とかをしていたら、



自分は一生金の奴隷だ。



自分の持っているお金以上の買い物をして、それを超えて行くことで、さらなる高みへ・・・



的な名言を吐かれたらしいッス。



 



カッチブーだな!



俺より全然年下だけど、マジ、リスペクトだYO!!いえあ!



 



まだまだ道の途中な感じがするのが、また凄い。



ただただ、凄い。



 



そして、その天上人とお付き合いしているゴーリキちゃん。



夢があるわ~。



剛力招来!!サナギマンからイナズマン!!て感じでヤンス!



 



そして、SHOWROOMの社長!



あの石原さとみを射止めたイケメンの30歳!!



なんと8歳で両親を亡くし、小学生で路上ライブをしたり(良いのか?)、



で、色々あって動画配信サービスのSHOWROOMを起業して大成功!!



 



そういうニュースを見て思ったんですけど、



この人達にお金が有る事が魅力なんじゃ無くて、



バイタリティーというか、生存本能というか、ゼロから何かを作り出す力みたいなものが、余裕や信念を生み出して、それが魅力に繋がっているんじゃ無いでしょうか?



 



僕は、見たことも会ったことも無いですが、とても魅力を感じます。



 



お金の使い方は人それぞれですが、



こういう人達は、お金が無くなってもダメにならない気がしますもんね。



 



 



これからの世の中、こういう強さは大切な要素ですよね。



 



地べたを這いずり回っている僕が、大空に羽ばたくことは無いかもしれませんが、



せめて、そういう人達を「お金を持っている」っていう価値だけで判断しない大人でいたいものです。



 



では、また来週!



 



・・・ズリズリ・・・。



先日、このブログでも書きましたが、



今、日本は空前のハラスメントブーム!



 



セクハラ、パワハラ、マタハラ、モラハラ、・・・。



 



ああ?



まったくハラスメント、ハラスメンントうるせえなぁ!!



 



確かに、本当に嫌な思いをしている人も多いとは思います。



そもそもセンスの無いオジサン連中が、全く笑えないセクハラを連発しやがるせいで、



僕のような微笑ましいセクハラオジサンが迷惑を被るハメに合うのです。



 



 



今のこの世の中の基準で、僕が何かを発言するとしたら、



正直、



僕は、



一言もしゃべれません・・・。



 



口から出る言葉はすべてセクハラ&パワハラです。



 



ハラスメントを封じられたら、返事しか出来ないよ、僕。



 



無口な人になっちゃうよ。



 



いいの?それでも?



 



産まれた時からずっと「スベリ知らず」と言われたこの僕を、



無口なオジサンにしちゃっていいの?



 



僕からセクハラを引いたら、只の抜け殻ですよ。



 



そうなってしまわない為にも、レジスタンスとして戦わねばならない日は近いと思います。



 



福田元事務次官、元新潟県知事、みのもんた、レスリングの栄コーチ、TOKIOの山口君、その他大勢の世間から抹殺され、迫害をうけてきたセクハラ師たちよ!



恥じる事は無い!



立ち上がれ!維新の志士たちよ!!



 



集え!聖地池袋に!!



 



という妄想をしてみたのですが、誰も集わなそうなので、



僕は一人で“愛に満ちたセクハラ”を極めんとするが為、日々精進致します。



 



やっぱ愛だろ、愛。



愛があるかどうかが境界線。



 



 



みなさん、どうかご指導ご鞭撻のほどよろしくお願いいたします。



 



というわけで、ゴールデンウイーク初日に、買ったばかりの自転車の前輪が外れ、



ハデに転倒してしまった僕ですが、後半戦は自転車を組み直し、頑張って遠出したいと思います。



(本体30,000円の自転車の交換パーツ代が早くも15,000円を超えました。泣)



 



みなさんもくれぐれも事故やケガの無いように、



楽しいゴールデンウイークをお過ごし下さい。



 



 



ではまた



このページのトップヘ