不動産 チャリンコ社長の珍遊記

池袋東口にあります、「池袋で一番良心的な不動産屋」を目指し、
自負している株式会社バイオンマネジメントの社長 竹内のブログです。
不動産のこと(タブーなことも)、身の回りに起きたことを書いていきたいと思っています。

2015年02月

これはかなり忠実な再放送です。ほぼ手抜きです。どうぞ^^
 
 
 先日ご契約頂いたお客様から「ブログ見てますよ^^」と言われ、嬉しかった反面、ちゃんとした内容書かなきゃ・・・。と少し反省もしました。
 
 しかも今まさに引越しシーズン!!
 せめてこの時期くらいは不動産屋っぽいブログを書こうじゃないか!!
 
 ということで、タイトルにもある通り「入居審査の通し方」を伝授しましょう。
 申込書の書き方や事前に用意しておく書類によって審査の時間が短縮され、管理会社や大家さんへの印象が良くなります!そこも不動産屋の手腕にかかってくる場合が多いのです。
 雑な営業マンども、見ていたらよく読んで勉強するように!!
 
 まずは基本的な事からですが身分証明書は必須です。(運転免許証とか)
 
○借りられる家賃の目安は?
 →ざっくり言うと月給の3分の1までが目安です。またはボーナスを含めた税込み年収を12で割って、その金額の3分の1までが一つの基準と言われています。
 ※あとは飲食店なら「食費がかからないので」とか他の業種だと「家賃補助が2万円出るので」などの理由も考慮に入れてもらえるので、僕はここを上手く使います。
 ※源泉徴収票を提出するよう言われる場合もあります。
 
○勤務先について
 →かなり重要です。当然大きな会社や固い業種に従事している人は信頼度も高いし、勤続年数も長いほうが印象が良いです。不動産会社は審査の時にインターネットで会社の内容を調べることが多いです。
 ※健康保険証を提出するよう言われる場合もあり、この場合国民健康保険よりも社会保険の方がポイントが高いです。
 
○連帯保証人について
 →これまた重要で、この人の内容がしっかりしていれば審査に通る可能性がグーンとアップします。最近は保証人に代わって「保証会社」に加入することを必須条件としている管理会社や大家さんも多いです。(家賃の取りっぱぐれが無いからね)
  ただ、ここにも審査があり、保証会社によって審査の厳しいところと緩いところがあります。
 
とまあ、ここまでは基本編なので、雑な営業マンでも当然知ってますし、上記の内容がしっかりした方ならば、ウエルカムで審査も通ることでしょう。
 が、しかし、水商売の人だって風俗嬢だって家は必要なのです!反社会組織でも無いのに、ちゃんと家賃だって払えるし、迷惑だってかけないのに借りられる部屋が無いなんてヒドすぎます!当然ワケありの人だってたくさん部屋探しに来ます。
 
ここからが我々不動産業者の腕の見せどころです。
 とはいえ、世の中にある「アリバイ会社」なる勤務先や勤務実績を証明する会社を使って下さいとは言えません。それは虚偽の申し込みです。
(まあ、そういう業種の人は横のネットワークでそういうやり方を知っているので、不動産屋に行く前に「アリバイ会社」に登録してから探しに来るので、気づかないフリをしてあげる場合もありますが・・・。)
 
 まずは物件選びからです。大手の管理会社さんが持っている物件というのは、一般的には審査が厳しい傾向にあります。さらに保証会社加入必須の物件が多いので、審査のハードルが上がります。一方、我々のような地場の不動産業者が元付け業者の場合は、比較的審査が緩く、義理人情が通じる世界です。お客さんの内容はもとより、連れて行く不動産業者の態度や身なり、言葉使いなども影響してきます。
 僕クラスになると、募集図面を見ただけで、その元付け業者がどういう性格かだいたい想像が付きますから、「うん、ここは多分通してくれる!」と確信してお客さんを案内します。
 そしてさらにその確率を上げる為に、申し込み時に申込書と身分証明書のコピーの他に、
「お申し込み者様について」というレポートを提出します。
 この人がどういう人で、どういう事情でお引越しすることになり、こんな夢があって、保証人さんはこういう人です。みたいなものをまとめて添付します。
 そうすると、管理会社さんやオーナーさんも「なるほど、こういう人で、この不動産業者がここまでプッシュするなら。」と、安心してくれるのです。
 
 たしかに手間もかかるし、お客さんとのコミュニケーションも必要なので大変かもしれませんが、そこまでやって初めてリピートや紹介に繋がる仕事だと思ってます。それに、また一から物件探すよりよっぽど楽です。
 
 アリバイ会社を使ったところで、社会保険証を提出しろと言われたらすぐにバレます。
(源泉徴収票や在籍証明なんてのは簡単に作れますけどね)
 
 当然、我々はどこの保証会社は通り易いとかも知っておく必要があるとは思います。
 
 でも、なんだかんだ言っても最終的には人柄です。これに尽きます。
 
 大家さんも不動産屋さんも、ちゃんと家賃払ってトラブルを起こさない人が良いんです。
勤務先だって変わっちゃうかもしれないし、年収だって下がっちゃうかもしれない。
 でも良い人は絶対に不義理はしません。だからうちの大家さんはみんな「竹内さんが良い人だって思うなら、その人でいいよ。」って言ってくれます。
 最後まで僕が面倒みますから。
 
 プレッシャーも有りますが、不動産屋冥利に尽きます。だから僕もその信頼に応えるた
めに、何か有ったときはすぐに対応して丸く収めます。
 
 とまあ長々書きましたが、少しはお役に立てましたかね・・。^^;
 
 ここに書けない事も多いので、それは実際ご来店したときに^^v
 
 


この話しましたっけ?
 
なんかもう覚えて無いので、また書きます。
 
結論から言うと、入居時の交換は「大家さん」です。
 
大家さんの費用で交換して、借主さんに貸与する。
これが正しい。
 
しかし残念ながら今の賃貸業界では、入居者に契約時に強制的に負担させる方が一般的になっております。
さらにヒドい業者になると、入居時に鍵交換費を取ったにもかかわらず、退去時にその鍵を失くしていた事が判明すると、またまた鍵の交換費を請求したりします。
 
それなら、自分で費用を払わされて強制的に交換させられたその鍵は誰のもの?
って事になりますよね。
 
「鍵の交換費」の実際の内訳は、シリンダー代金と工賃です。
それをふまえて考えてみましょう。
 
入居時の「鍵の交換」のパターンは大きく分けて4つです。
 

 
1.大家さんの負担で新しいもの(又は別の部屋や物件で使っていた鍵)と交換する。
 →これが一番正しいし、後のトラブルになりません。でも失くした場合は退去時に交換費用を負担しなければなりません。
 
2.借主さんの負担で新しいものと交換する。(強制)
 →なぜかこれが主流です。原則として失くしても鍵の交換費の負担は無いはずですよね。
 
3.借主さんの負担で新しいものと交換する。(任意。借主からの申し出による。)
 →ギリ納得できるラインでしょうか。但し上記の2と同じく失くした場合などの取り決めで矛盾が生じます。そもそも借主の費用で買ったシリンダーなのだから返却する必要が有るのか?という矛盾です。大家さんには緊急時の為に1本鍵を渡す事という特約は有効に出来ると思いますが・・・。
入居後に自分で業者に依頼して鍵を交換したのだとしたら、出て行く時に元の鍵に交換し直して出て行けば良いのでしょうが、二重にお金がかかりますしね。
 
4.交換しない。(前の方と同じ鍵を渡す。)
 →これも多いです。借主の負担は無いですが、もし泥棒が入ったとして、それが前の入居者さんが合いカギを使って入った場合は、これは大家さんの責任も問われてしまいます。そういう心配が有る以上、借主さんも不安でしょうし。
 

つまり、大家さんが交換するのが一番良いのは間違い無いのです!
現に法律に詳しい大家さんなどは、何も言わなくてもちゃんと交換してくれます。
 
ではなぜこれほどまでに借主負担(強制)が主流になっているのでしょうか?
 
 
ズバリ言うわよ。
 
それは
 
不動産屋が儲かるからです!!
 
鍵の交換費の相場は15,000円前後ですよね。
ほとんどの場合、これは大家さん側の不動産屋や管理会社が手配しているのです。
 
で、実際鍵屋さんに支払う金額は8,000円~10,000円程度。
そう、つまり5,000円前後は不動産屋の利益になるのです!!
セコイ!!セコ過ぎる!!
 
うちの物件で鍵交換が必須になっているのは全て大家さんの指定で、決められてしまっている物件だけです。
全業者に対して大家さんが募集条件に組み込むように指定されている物件だけです。
さすがにそれを改めて頂くには、今の僕には力不足で無理です。
少しずつ分かって頂けるよう努めてはいるのですが・・・。
 
でも、大家さんによっては、ご理解頂き、負担してくれる方も増えてきております。
 
引っ越しシーズン真っ盛り!!
 
良いお部屋・不動産会社・隣人・環境に巡り合えるといいですね。
 
  ではまた来週。
 
 
 

 
引っ越しシーズンも終わった今頃になって、久々に不動産屋としてのブログです。
 
そもそもお部屋を借りる為には、連帯保証人というものが必要です。
何の為かというと、大家さんからすると、本人がお家賃を払えなくなった時に代わりに家賃を払ってくれる人が居ないと心配だったりします。
後は、荷物を室内に残したまま行方不明になられたりすると、その始末に困ってしまいます。
 
だから基本的にはしっかりした収入のある親族を連帯保証人に付けないとお部屋が借りられません。
 
とはいうものの、必ずしもそういう存在が居るとは限りません。
そこで、その代わりに家賃の代位弁済(代わりに立て替え払い)をしてくれる会社が、いわゆる「家賃保証会社」です。
そう、本来は入居者さんが「しかりした保証人が居ないので、代わりに保証会社に加入するので、これでお部屋を貸して下さい。」というシステムなのです。
 
でも、実際はしっかりした連帯保証人が居たとしても、保証会社に強制加入させられたりもします。
傾向としては、比較的築年数が浅く、ハイグレードなマンション(大手管理会社が管理している物件など)は保証会社必須の場合が多く、地場の不動産屋などは保証人でOKという場合が多いです。
 
 
なぜ保証会社が必要なのか?
理由は2つです。

  • 家賃の督促や取立ての手間が無いから。

  • FAXするだけで、借主の代わりに家賃を振り込んでくれます。

  • 契約時に不動産会社に手数料が入るから。

  • 10%~20%位の手数料が入ります。


 
では、費用はどれくらい?
保証会社も今では山程あるので、様々ですが、一般的には賃料・共益費合計の50%の会社が多く、中には100%かかる会社もあります^^;
 
誰が負担するの?
一般的には借主が負担します。
 
ランニングコストは?
保証会社によって様々ですが、2年後に家賃総額の30%くらいかかるパターンと、毎年10%程度がかかるパターンが多いようです。
 
 
実際、うちの契約でもかなりの人数が保証会社に加入してます。大家さんによっては、お客様の内容にかかわらず、保証会社加入必須を条件としているマンションもあります。
 
 
僕くらいになると、どの保証会社が通り易いとか、どうすれば通るとかも熟知してます。
 
確かにだらしない入居者も少なくは無いですが、ちゃんとコミニュケーションが取れていて、誠意をもって話せば大きなトラブルにもならず、解決できる場合が多いですけどね。
 
 
あとは保証会社さんが潰れないことを祈るばかりです^^
 
ではまた。
 

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