不動産 チャリンコ社長の珍遊記

池袋東口にあります、「池袋で一番良心的な不動産屋」を目指し、
自負している株式会社バイオンマネジメントの社長 竹内のブログです。
不動産のこと(タブーなことも)、身の回りに起きたことを書いていきたいと思っています。

2015年01月

再放送シリーズ!後半は僕の住んでいた部屋が変わってしまったので修正しましたが・・・。
引っ越しの時はあまり関係ないけど、2年後に関係してくる「更新料」の話です。
 
 
 
さて今日はまた不動産業界の闇!禁断の領域に踏み込みます!
 
まあ、そんな大層なものじゃないですが・・・。疑問に思っている方も多いと思うので。
 
「更新料」のお話しです。
 
東京近郊の賃貸物件に住むほとんどの方に、2年に1回やって来るあの謎のシステムです。
 
そもそも一体誰が最初に考えたのでしょうか?このシステム。
本当に必要かどうかさえも疑問です。
しかし、この「更新料」というものが街の不動産屋さんの経営を維持する大きな収入源であることは純然たる事実。
 
しくみを説明すると、
一般的に「更新料」は2年ごとの契約更新の際に賃料の1ヶ月分を支払って、契約を更新する為のものとされております。
さてこの「更新料」は誰の所に行くのかというと、
一般的には大家さんと不動産屋さんで半分ずつ取り合う事が多いのです。
最近の契約では、「更新料」とは別に、「更新事務手数料」というものを別に請求する契約も多いです。(大体0.25ヶ月~0.5ヶ月位が相場です。)
 
そして何と我が社の契約書も「更新事務手数料として貸主と借主から0.25ヶ月分ずつ
頂きます。」という契約書になっております。(前の会社からの流れなんですけどね)
分かりやすく言うと、入居者さんから1.25ヶ月分頂いて、うちが0.5ヶ月頂いて、大家さんに0.75ヶ月お渡しする。といったシステムです。(契約上は借主・貸主双方から0.25ヶ月ずつ頂くという形です。)
 
不動産業者の実入り(0.5ヶ月)が変わらないのに、なぜ入居者に負担を強いるのかというと、これは多分、そもそもは大家さんへのセールスポイントだったのだと思われます。
「うちで契約してくれたお客さんが更新した際には、0.75ヶ月の更新料が入りますよ」みたいなものでしょう。
 
でも、実際は大家さんはそこまでガメツく無い場合が多いです。
下手に更新のタイミングで退去されるくらいなら、更新料なんていらないから、そのまま住み続けて欲しいと思っている大家さんの方が圧倒的に多いのです。
ただ、他の部屋の人も当たり前に「更新料」を支払ってきているのに、この部屋だけもらわないのは不公平だし、何よりも間に入っている不動産屋さんとも良好な関係を保ちたいから、大切な収入源を断ち切る訳にもいかない・・。といった印象です。
 
確かに大切な収入源という部分では否定できません。とても助かります。
でも、それ以上に僕には心苦しさの方が大きいです。
火災保険などの更新も含めると、当月の家賃と合わせると2.5ヶ月分位払う事になるんですよ。この不景気に。
代わりに家賃を下げるのであればまだしも・・・。
 
だから僕は更新料の交渉に関しては、全面的に応じます。
中には「絶対に譲らない!」という姿勢の大家さんも居ますので、その場合はうちの手数料分しか値引き出来ない場合も有りますが、
住居の契約で満額頂く事のほうがむしろ少ないです。
特に交渉されなかったお客様には、商品券などでお返ししたりします。
 
ですから、うちで契約した方は(うちの契約書でね)、このホームページを見たら、僕に相談して下さいね^^
 
 
で、「更新料」は違法だ!と裁判になった事が少し前に有りました。
結果は最高裁まで争ったあげく「適法」という判決でした。
もし「違法」という判決なら、今までの分を返金しなければいけなくなり、古くからの不動産屋の多くが潰れていたでしょう。
それを避けるための「適法」判決だったのかもしれません。
 
では、もしこの「更新料」を払わなかった場合はどうなるのでしょう?
法律に則れば、「別にどうにもならない」というのが結論です。
自動更新(法定更新)という扱いになり、これまでと同じ契約内容で期間の定めの無い契約になって有効に継続すると法律で決まっているのです。
ただ、いつも僕が言っているように、それはとても悲しい人間関係になります。
大家さんや不動産屋さんと会ったとき、笑顔で挨拶が出来ない関係は、とても悲しいです。
 
だから、不動産屋さんと良く相談して、ほんの少しでも更新料を払って、お互い助け合って良好な関係を継続してもらいたいと心から思います。
大手の管理会社さんにこんな人情話が通じるかどうかは分かりませんが、街の不動産屋で契約したお部屋なら、是非そういう形であって欲しいです。
 
でなければ、いずれ不動産業界は形を変えて、小さな街の不動産屋はどんどん消えて無くなってしまうでしょう。
 
余談ですが、僕が住んでいる部屋の更新料はゼロ!!
埼玉県住宅供給公社さんが貸してくれているからなのでしょうか。さすが公社!
 
あと、大家さんが建物を建てる時に住宅金融公庫(今は独立行政法人住宅金融支援機構)からお金を借りて建物を建てた場合も礼金・更新料・敷引・原状回復費用などは取ってはいけない事になっております。
 
 

 
さて、引っ越しシーズンに為になる情報をお届けする、この再放送月間。
「リメイク」と言い方を変えるとちょっとカッコいい事に気づきました。
では、どうぞ!
 
 
みなさんも耳にしたことが有りませんか?この言葉。「釣り物件」とも言いますね。
素敵な響きです。甘い罠の香りがします。
 
簡単に言うと
「実際には貸せない物件」「架空の物件」「とっくに契約になっている物件」等です。
目的は来店させる事です。
そこには様々なテクニックがありますので、ここで勉強しましょう。
いずれも業者間には情報を出しません。(出せません)エンドユーザーのみに公開されるサイトにのみ掲載します。
 
パターンとしては、

1. 以前募集していて人気だった物件を、とっくに入居しているのにもかかわらず、まだ空室で募集し続ける。(悪質度30%)
※空き予定として募集するのがポイント。現地を見に行かれて、人が住んでいても言い訳できますからね。
 
2. 実際、空室として存在している物件を大家さんに内緒で家賃を下げて募集する。(悪質度20%~50%)
※ケースバイケースですね。その賃料が実は大家さんが下限値として考えていて、不動産屋に伝えている場合も有りますからね。でも勝手にやっている場合はダメですね。
 
3. 物件自体は存在するが、入居中で空室予定の無い部屋。それをさらに家賃も激安にして掲載する。(悪質度80%)
※1.の悪質バージョンです。ただし効果はバツグンと言わざるを得ないでしょう。
しかし、実際来店させたところで、そんな夢のような物件は世の中には無いわけですから、対応する営業マンは上手な言い訳と頭を切り替えさせるテクニックが必要です。

4. 完全に架空の物件を創りだす。(悪質度100%)
※まさにクリエイティブな才能が必要な技です。どこかの物件の外観写真と図面を組み合わせて、住所を伏せて、激安な賃料で募集する。まさに匠のなせる技です。
そして対応する営業マンにも熟練の技術が要求されます。どんな質問が来ても即座に応え、その上で引越しという本来の目的に頭を切り替えさせなければいけません。
 
他にも有るのでしょうが、僕が知っているのはこんなもんです。
 
それでは、次にオトリ物件の見分け方を勉強しましょう。
 
 1. 極端に安すぎる。
  →周辺相場とかけ離れている物件は怪しむべし。事故物件なんてそうそう無いですし告知義務がありますから。
 
 2. 「定期借家1年」(1年間しか住めない)みたいな条件が付いている。
  →「海外在住のオーナーさんが帰って来るまでの間」という可能性もありますが、可能性としては低いです。
 
 3. とにかく営業マンが「ご来店下さい」しか言わない。
  →細かい事を聞くと、しどろもどろになったりする。
    
 4. 「現空」と書いてあるのに、物件で待ち合わせするのを極端に嫌がる。
  →これはオトリ物件に限りませんが、現地で逃げられてしまう可能性があるからでしょうね。
 
 こんな所でしょうかね・・。ただ、極まれに本当にに貸せる物件があったりするので、その時はラッキーだと思いましょう。
何を隠そう僕も以前居た会社でやらされてました。対応もまあまあ上手な方でした。
(当然、上記の全パターンに対応できます^^v)
ご丁寧にロープレまでやらされましたからね。今でもやっているのでしょうかね?
オトリ物件を打つ(掲載する)ことを全否定するつもりも有りませんが、せめて来店してくれたお客さんに誠意をもって部屋探しをしてあげて下さいね。各業者さん。

・・・少しは為になりましたでしょうか?(他社からのガヤは受け付けません^^v)


 
今年も引っ越しシーズンがやってきます。
突然テレビCMも不動産屋系のCMが多く放送される季節になってきました。
 
なので、ブログ界を震撼させる、まさかの試み。
 
そう、再放送!!
暴挙です!以前書いたブログをもう一度載せちゃうという・・・。
でも、良いのです!これ部屋探しに大切な事なので。
 
では、お楽しみください。
 
 
 
またまた賃貸不動産業者があまり表に出したくない事を書きます。
 
都内のほとんどの物件は、お部屋を退去する時に特約で敷金からルームクリーニング費用を差し引かれます。
 
これは別に違法行為ではありません。
 
しかし厳密に言うと(法律で決まっている訳では無いのですが)、本来借主の義務としては、(国土交通省が定めるガイドラインによると、)
「借主は退去時に簡易的な清掃を行えば良い」
という事になっております。
 
考え方としては、
「次の入居者を募集する為のルームクリーニングは大家さんがやる事でしょ」
って事らしいです。
まあ、もっともと言えばもっともです。
でも、ほとんどの契約は特約でルームクリーニング費用は頂くよ特約が書いてあります。
うちの契約書もそうです。
 
「じゃあ、払う必要無いじゃないか!」と思うかもしれません。いやいや早計です。
2~3万円のルームクリーニング費用を渋って、このガイドラインを逆手にとって
「俺はそんなもん払うつもりは無いぜ」
などと簡単に言うのはお勧めしません。
 
もっとしっかり部屋の状態を確認して、その他の破損・汚損・などを十分に専門家に確認してもらった上で、居住年数を考慮した後、暴利的な場合に限り物言いを付けるべきかと思われます。
 
なぜかというと、例えばフローリングに傷をつけてしまっていたとしたら・・・。
椅子を引いた時に出来た傷とかなら裁判でも通常使用として認められるケースも多いですが、うっかり物を落として付けた傷などは借主の負担になります。
フローリングの耐用年数は建物本体の耐用年数と同じに考えられますから、㎡単位や部分張替えとはいえ、そこそこの請求が来ます。
壁に釘やネジを打っていても請求が来ます。
タバコなんか吸ってて、クロスが黄ばんでいた日にゃあ、入居期間が短ければ短い程、がっつり請求が来ます。
他にも細かいところを挙げられると、逆に「藪を突っいてヘビが出てきちゃって噛まれて入院」みたいな事になるので、注意が必要です。
もし、本格的に揉めるつもりなら、必ず事前に専門家に相談してからにしましょう。
 
中には「受けて立とうじゃないか!」という姿勢の大家さんや管理会社さんも居ます。
 
そうなると時間もかかり、面倒くさいことにもなりかねません。
 
なので、クリーニング代がちょっと高いなと思ったら、まず明細の入った見積もりをもらって下さい。
その上で、明らかに高い場合は、管理会社さんに電話して、柔らかく交渉をしてみてはいかがでしょうか。
 
なかには手数料をガッツリ上乗せしている管理会社さんなども居ます。そういう会社でも揉めるのは面倒だから、手数料分はカットするか。という判断をする場合も有ります。
 
ネットなどの情報の上澄みだけをすくって、最初から強気に出過ぎて痛い目をみないよう注意して下さい。
 
ちなみに大きな管理会社さんなどは、なかなか交渉に応じてくれない場合が多いのでご注意を。
 
こういうトラブルは本当に胸が痛み、僕自身も嫌な気持ちになってしまうので、我々不動産業者も含めて、入居者さん、大家さん全てに日頃から良好な関係を保ってもらう事が一番大切な気がします。
契約書を作っている僕が言うのも何ですが、最終的に契約書の内容だけに頼った解決は悲しいです。
 
もっとハートフルに行きたいものですね。
 
 
以上。再放送(多少加筆あり)でした。
 
随時、引っ越しの前に知っておきたい事の再放送をお送りしますので乞うご期待!!

 
特にありません。
 
 
はい、こちらからは以上です。
 
 
 
まぁ・・でも今年はちょっと頑張ろうかと思います。
ここ23年、それほど必死に頑張らなくても何とかやって来れました。
 
こんなことを言うと、また相棒にブログで叩かれますね・・・。
ありがとう。君のおかげだよ、本当に。
今年も僕を楽させる為に頑張ってくれたまえ。ハハハハ。
それが嫌ならさっさと独立したまえ。
男と生まれたからには、己の旗を掲げて船を出しなさい。
立場が人を作るのです。
そこで成長して初めて僕と対等な話が出来るようになるのです。
出来る奴はみんな独立してますよ。頑張りなさい。
僕は大変になりますが、それもまた一興!
 
 
それ程頑張っていない僕も、今年は少しだけギアを上げて行こうと思います。
出来る事なら新しい血を会社に入れて活性化していけたら良いなと思っております。
 
物欲も野望も無い僕のガソリンは「悔しさ」や「意地」が多くを占めていますが、今は
旗揚げ当初の「意地」も薄れ、負けたくないと思ったライバルもショボくなり「悔しさ」も薄れてしまいました。(引き離されすぎて視界から消えたという説もありますが。)
 
しかしこうなってしまうと、僕はタダの人の良いオジサンでしかありません・・・。
井の中の蛙オジサンですね。ゲロゲーロ。
出る杭にもなっていないので、打たれる事も無ければ、面と向かって上等切って来る奴も居ません。(平和が一番なんですけどね・・・。ちょっぴりつまらんです。)
そうなると僕の中に燃やすものが何も無いっす。
楽しいが燃えない。
 
そんな会社に未来があるのでしょうか?
 
分かりません。未来の事なので。
 
なんせ僕の人生は崖っぷちを笑いながら歩いていた時期がそこそこ長いので、他の人に比べて危機感が足りないのかもしれません。
いや、でも危機感って大切ですよね。
 
将来の危機感が有るから、今やるべき事を見つめ直す。・・みたいな事でしょ?
 
ううむ・・・。明らかに欠落してますね・・・。
 
だってもうアラフィフだもん。僕ってば。命の危機感。
 
 
ということで、「どうしよう、どうしよう」などと考えている間に時は流れていきます。
だから「考えない」というのはどうでしょう。
 
昔、「俺達は天使だ!」というドラマの中で主人公達の合言葉がカッコよかった事を覚えております。
 
そう。これです。
 
「運が悪けりゃ、死ぬだけさ!」
 
 
結論:何もしない。
目標:血圧を下げる。(おじいちゃんですね・・・。)
 
というわけでお部屋探しのシーズンなので、来週からのブログは為になる不動産のウラ情報(まさかの再放送)をお送り致します。(早くもヤル気ゼロ)
 
今年もよろしくお願いします。
 
 

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