不動産 チャリンコ社長の珍遊記

池袋東口にあります、「池袋で一番良心的な不動産屋」を目指し、
自負している株式会社バイオンマネジメントの社長 竹内のブログです。
不動産のこと(タブーなことも)、身の回りに起きたことを書いていきたいと思っています。

2014年02月

 先日ご契約頂いたお客様から「ブログ見てますよ^^」と言われ、嬉しかった反面、ちゃんとした内容書かなきゃ・・・。と少し反省もしました。
 
 しかも今まさに引越しシーズン!!
 せめてこの時期くらいは不動産屋っぽいブログを書こうじゃないか!!
 
 ということで、タイトルにもある通り「入居審査の通し方」を伝授しましょう。
 ・・と言っても「通し方」というくらいですから入居者さんが出来ることは限られており、不動産屋の手腕にかかってくる場合が多いのです。
 雑な営業マンども、見ていたらよく読んで勉強するように!!
 
 まずは基本的な事からですが
 
○借りられる家賃の目安は?
 →ざっくり言うと給料の3分の1までが目安です。またはボーナスを含めた税込み年収を12で割って、その金額の3分の1までが一つの基準と言われています。
 ※あとは飲食店なら「食費がかからないので」とか他の業種だと「家賃補助が2万円出るので」などの理由も考慮に入れてもらえるので、僕はここを上手く使います。
 ※源泉徴収票を提出するよう言われる場合もあります。
 
○勤務先について
 →かなり重要です。当然大きな会社や固い業種に従事している人は信頼度も高いし、勤続年数も長いほうが印象が良いです。不動産会社は審査の時にインターネットで会社の内容を調べることが多いです。
 ※健康保険証を提出するよう言われる場合もあります。
 
○連帯保証人について
 →これまた重要で、この人の内容がしっかりしていれば審査に通る可能性がグーンとアップします。最近は保証人に代わって「保証会社」に加入することを必須条件としている管理会社や大家さんも多いです。(家賃の取りっぱぐれが無いからね)
  ただ、ここにも審査があり、保証会社によって審査の厳しいところと緩いところがあります。
 
とまあ、ここまでは基本編なので、雑な営業マンでも当然知ってますし、上記の内容がしっかりした方ならば、ウエルカムで審査も通ることでしょう。
 が、しかし、水商売の人だって風俗嬢だって家は必要なのです!反社会組織でも無いのに、ちゃんと家賃だって払えるし迷惑だってかけないのに借りられる部屋が無いなんてヒドすぎます!当然訳ありの人だってたくさん部屋探しに来ます。
 
ここからが我々不動産業者の腕の見せどころです。
 とはいえ、世の中にある「アリバイ会社」なる勤務先や勤務実績を証明する会社を使って下さいとは言えません。それは虚偽の申し込みです。
(まあ、そういう人は横のネットワークでそういうやり方を知っているので、不動産屋に行く前に「アリバイ会社」に登録してから探しに来るので、気づかないフリをしてあげますが)
 
 まずは物件選びからです。大手の管理会社さんが持っている物件というのは、一般的には審査が厳しい傾向にあります。
さらに保証会社加入必須の物件が多いので、審査のハー
ドルが上がります。
一方、我々のような街場の不動産業者が元付け業者の場合は、比較的
審査が緩く、義理人情が通じる世界です。
お客さんの内容はもとより、連れて行く不動産
業者の態度や身なり、言葉使いなども影響してきます。
 僕くらいになると、募集図面を見ただけで、その元付け業者がどういう性格かだいたい想像が付きますから、「うん、ここは多分通してくれる!」と確信してお客さんを案内します。
 そしてさらにその確率を上げる為に、申し込み時に申込書と身分証明書のコピーの他に、「お申し込み者様について」というレポートを提出します。
 この人がどういう人で、どういう事情でお引越しすることになり、こんな夢があって、保証人さんはこういう人です。みたいなものをA4にまとめて添付します。
 そうすると、管理会社さんやオーナーさんも「なるほど、こういう人で、この不動産業者がここまでプッシュするなら。」と、安心してくれるのです。
 
 たしかに手間もかかるし、お客さんとのコミュニケーションも必要なので大変かもしれませんが、そこまでやって初めてリピートや紹介に繋がる仕事だと思ってます。それに、また一から物件探すよりよっぽど楽です。
 
 アリバイ会社を使ったところで、社会保険証を提出しろと言われたらすぐにバレます。
(源泉徴収票や在籍証明なんてのは簡単に作れますけどね)
 
 当然、我々はどこの保証会社は通り易いとかも知っておく必要があるとは思います。
 
 でも、なんだかんだ言っても最終的には人柄です。これに尽きます。
 
 大家さんも不動産屋さんも、ちゃんと家賃払ってトラブルを起こさない人が良いんです。
勤務先だって変わっちゃうかもしれないし、年収だって下がっちゃうかもしれない。
 でも良い人は絶対に不義理はしません。だからうちの大家さんはみんな「竹内さんが良い人だって思うなら、その人でいいよ。」って言ってくれます。
 プレッシャーも有りますが、不動産屋冥利に尽きます。だから僕もその信頼に応えるために、何か有ったときはすぐに対応して丸く収めます。
 
 とまあ長々書きましたが、お客さんにはあまり為にならなかったですかね・・。^^;
 
 ここに書けない事も多いので、それは実際ご来店したときに^^v
 
では為になるバックナンバーはこちら。バイバーイ!!(ザ・クレーターの菊さん風)
 
2013731日のブログ「仲介手数料の話」
     87日のブログ「(ゲスな)不動産屋の見分け方」
     813日のブログ「カギの交換費ってどう思います?」
     102日のブログ「退去時のクリーニング費用は誰が払うの?」
     1016日のブログ「オトリ物件の作り方」
     116日のブログ「更新料について」
2014年219日のブログ「解約予告期間って何?」

久々に不動産屋っぽいブログを書こうとおもいます。
 
引越しシーズンということは、解約シーズンなわけでして。
うちの会社も更新などを担当する大家さん側の不動産屋になる場合も多く、解約の連絡が来る事も多い訳です。
 
お引越しを考えている人は、今一人暮らしをしているなら、まず今のお部屋の「解約予告期間」を確認しましょう。
一般的には住居の場合は「1ヶ月前予告」が多く、「解約します。」と伝えた日から1ヶ月間は住んでいようがいまいが家賃を払わなければいけません。
 
なので、お部屋探しをして良い物件が見つかったから、すぐに引越ししたい!と思っても、今まで住んでいた部屋の「解約届け」を出していなかったせいで、2重に家賃を払わなければいけなくなった・・・。などという事も良くあります。
 
あとごく希に「2ヶ月前予告」などという物件も有ったりして(法的にも認められています)、後で泣く事もあります。
 
ですから部屋探しのタイミングと解約を出すタイミングというのはけっこう難しいのです。
個人の大家さんの物件などは融通もきいてくれる場合が多いので、解約出してから部屋探しをして、「もし1ヶ月で次の部屋が決まらなかったら、日割りで延長してもらえますか?」
みたいな交渉も承諾してくれる場合が多いです。
うちの大家さんは良い人が多いので、いつも入居者さんに「大丈夫っすよ!」って答えてます。
あとは、新しく借りる部屋の申し込みをする時に、「今住んでる部屋の家賃を○○日まで払わなきゃいけないので、家賃の発生日をできるだけ遅くしてもらえますか?」と交渉してみましょう。
大家さんの心理としては、いつ決まるか分からないままの状態ですぐに入居してくれる人を待つよりも、多少家賃発生日が先になっても入居者が決まってる方が安心なのです。(どうせそれまでも空室だった訳だし)
優しい大家さんと不動産業者に当たれば、契約後すぐに鍵を渡してくれて
「契約期間前だけど荷物運んじゃっていいよ。」と言ってくれる事も多いです。
 
ということで、物件探しで最も大切なのは「信頼できて、かつ交渉の上手な不動産屋に一緒に探してもらう。」これが最も失敗しない物件探しです!!

という事で、池袋で一番信頼できて交渉に長けており融通のきく不動産屋が僕です。
 
これは間違いありませんね!
 
ただ、若干やる気が無いところがタマにキズ^^v
 
という事でもう少し真面目に頑張ります!!
 
ではまた来週。
 

さてさて引越しシーズン真っ盛りです!
うちの会社は住居専門という訳では無く事務所・店舗の物件も多く取り扱っているので、
テンテコ舞いの忙しさという訳ではありませんが、やはりそれなりに忙しくはあります。
 
物件選びも大切ですが、どこの不動産屋に問い合わせをするかもとても重要です!!
 
うちの会社にも直接物件探しに来るお客さんも居ますが、どちらかというと元付け(大家さん側の不動産屋)の立場に立つことが多いです。
そうすると、色んな不動産屋の方がお客様を案内に連れて来てくれます。
 
長くやっていると、不動産会社の社風によってチャラくて礼儀のなってない営業マンが多い会社と、礼儀正しくしっかりした営業マンが多い会社が良く分かります。
 
そこで僕の独断と偏見で決めた僕の好きな不動産会社(客付け)ベスト3を教えます。
 
まず、3
・アエラス池袋西口店
 →結構たくさん支店が有るので、支店によってバラツキはあるのでしょうが、ここの営業マンはガツガツ頑張ります。それほどエゲツナイ訳でも無いと思います。
 
そして2
・スマナビ 池袋店
 →しっかりしてます。きっちり仕事をやりきる営業マンが多い印象です。うちの物件もかなりたくさん決めてくれてます!礼儀正しく、控えめだが仕事はきっちりやりきる女性の営業で西潟さんという方がオススメです!
 
栄光の1
・うちナビ 各店
 →大好きです。社長の考え方が徹底しているのか、社員全員が礼儀正しく時間や連絡もしっかり守る。各社に見習って欲しい位に行き届いてます。僕が部屋探しをするなら、絶対にここに行きます!(うち以外ならね)
 

僕の会社も他の会社から褒められるような会社になりたいものです。
あくまでも僕個人の主観なので、ハズレを引くこともありますからね^^;
逆に嫌いな不動産会社も有りますが、怖いので書きません^^;
 
 
 
そして今週末の15日には各地で素敵なアマチュアバンドのライブが目白押し!!
本当に悩ましい・・・。
 
まずは吉祥寺プラネットKでは、the Brush(ザ・ブラッシュ)のレコ発ライブ!
(なんと12曲入り1,200円!!これでワンマンもばっちり楽しめます!)
そして新宿ヘッドパワーでは、ザ・クレーターの3マンライブ!!
3マンなので、持ち時間も長くお得ですよ!)
さらに下北沢デイジーバーでは、USE(ユーズ)の2マンライブ!!
などなど他にもたくさん有るようで本当に困ってます。
 
出番次第ではハシゴも検討してますので、どこかのライブハウスでまた誰かと出会える事を願ってます!!
 
ではまた来週。
 
あと、為になるバックナンバーをどうぞ

2013731日のブログ「仲介手数料の話」
    87日のブログ「(ゲスな)不動産屋の見分け方」
    813日のブログ「カギの交換費ってどう思います?」
    102日のブログ「退去時のクリーニング費用は誰が払うの?」
    1016日のブログ「オトリ物件の作り方」
    116日のブログ「更新料について」

 

心に響くワンフレーズです。
僕の愛して止まないアマチュアバンド「the Brush(ザ・ブラッシュ)」の新曲「ガラガラ」の中のフレーズで、彼らの書く曲はいつも等身大で飾らない。
大げさに愛を歌う訳でもなく、世界の平和を願う歌を叫ぶわけでもない。
僕は彼の歌うバラードが大好きで、何度聴いても胸が苦しくなります。
病気かもしれません。今年はちゃんと健康診断に行きます。
 
でも、僕も現実が嫌いじゃないです。
波乱万丈で悲しい事もたくさんあるけど、それでも人生は上々です。
 
多くの若いバンドマンやそのファンの子達に、たくさんの温かい気持ちをもらってます。
きっと、僕と同年代のオジサンの中ではダントツに人生を楽しんでいる気がします。
 
もう少し仕事も頑張れば良いのでしょうが、自分の為にはそれ程頑張れません。
 
だから今日もライブに行きます。
 
本日のお勧めライブ
吉祥寺プラネットKにて 「ザ・クレーター」が出演する
 Planet K 15th AnniversaryTransient 生誕~
 ※クレーターの出番は2010頃なのでまだ間に合うよ!!
 
一応引越しシーズンなので、役に立つバックナンバーのご紹介です。
 
 
2013731日のブログ「仲介手数料の話」
    87日のブログ「(ゲスな)不動産屋の見分け方」
    813日のブログ「カギの交換費ってどう思います?」
    102日のブログ「退去時のクリーニング費用は誰が払うの?」
    1016日のブログ「オトリ物件の作り方」
    116日のブログ「更新料について」

 
ではでは、行きたいライブ目白押しの来週!!ライブハウスで会いましょう!!

このページのトップヘ