ちょいと忙しくてブログをサボってしまいました。
特に書くネタも無かったもんで・・・。
そこで無理やり絞り出したテーマが
「造作譲渡」
まぁ、普通のマンションやアパートを借りる方にはあまり関係ない話なのですが、
店舗を探している人などは、結構重要な部分になります。
要は、“今までの借主さんが作った内装や什器備品などを、次の借主さんが買い取ります。”
って事です。
その際にいくつか注意しなければならない点がありんす。
1、契約書の「明け渡し条件」を確認しましょう。
→解約して明け渡す際に、貸室内外をどの状態にして返却するかって事です。
・「スケルトン」→床壁天井引っ剥がして、コンクリート剥き出し状態にする。
・「事務所仕様」→例:床はタイルカーペット、壁はクロス張替え、天井はジプトーンなどに作り直して明け渡し。(元々事務所仕様の部屋の内装を変
更して使った場合などでエステや美容室などに多いタイプですね。)
・「現況有姿」→(基本的には)そのまんま出て行っていいよ~ん。
などが一般的です。
つまり、自分が“どの状態で借りたか”ではなく、“どの状態で返さなきゃいけないか”が重要なのです。
内装に2,000万円かけた店舗でも、解約して明け渡す時には「スケルトン」や「事務所仕様」に戻して返さなきゃいけないのです。
経営が苦しくて止めるのに、さらにお金がかかるのです。
2、譲渡される物の明細や動作を確認しましょう。
→目録を作って、後になって“あれが無い”とか、“これはいらない”とか“壊れてる”などのトラブルが無いようにしましょう。
造作譲渡の契約書に「動作保証は引渡しから○○ヶ月」などと明記するのも良いですね。
当然ですが、ビルの設備は大家さんの持ち物なので、譲渡目録には入りません。
3、リース契約を結んでいるものが無いかを確認しましょう。
→リース契約を結んでいる冷蔵庫やコピー機などは、リース会社の持ち物ですから、勝手に譲渡する事はできません。引き上げられてしまう事もある
ので要注意です。
他にも細かい注意点はたくさんありますが、
とりあえず最低限、このくらいは確認しておきましょう。
そして、これはあくまでも旧借主と新借主の間の譲渡契約ですから、大家さんには関係ありません。(中には契約書で造作譲渡を禁止している契約もありますので要注意)
本当は不動産屋にも関係ないのですが、後々トラブルになると、結局僕らの余計な仕事が増えるので、
手数料をもらって契約書を作ってあげる事もよくあります。
さっきあげた注意点を予め理解しておくと、
譲渡金額の交渉にも有利に進められる可能性があります。
例えば、旧借主さんの明け渡し期間が迫っている場合などは、
“スケルトンに戻すくらいなら、タダで引き取ってもらった方がいいや”
となる場合もありますし、
逆に明け渡し期間まで猶予が長い場合は
“希望額で買ってくれないなら、ギリギリまで明け渡さないよ”
と言われる場合もあります。
ただ、勘違いしてはいけないのは、
“希望額で買ってくれる人に借りる権利がある”という訳では無ですからね。
次に誰に貸すかを決めるのは大家さんです。
旧借主さんが決められるのは、“解約予告期間の中でいつ明け渡すか”という事だけです。
たまに勘違いして、「次に借りる人を見つけてきました」って言う店子さんがいるけど、
それはあなたが決める事じゃ無いですからね。
とりあえず、何となくではありますが、「造作譲渡」のことを理解してもらえたら幸いです。
後は、“そこそこ頼れる不動産のパートナー”でお馴染みの弊社にご相談下さい。
ではまた^^
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