さて、みなさんお部屋を借りる時に、「保証会社に加入して下さい」と言われた事はありませんか?
うちの物件でも、大家さんから必ず保証会社に加入することを条件とされている物件は増えて来ました。
中には、管理会社や元付け不動産会社の規定で必須にしている場合もあります。
この理由としては、一つに家賃の滞納をされた場合の回収が容易であるこ。
連帯保証人を付けたとしても、実の親以外が保証人だった場合、なかなかすんなりとは払ってくれません。
その点保証会社ならFAX1枚で7~14日以内には払ってくれます。
もう一つは不動産会社の利益が挙げられます。
だいたい、1契約につき賃料の10%~20%の手数料がもらえます。
手数料の値下げ競争の進む中、この利益は大きいのです。
うちの会社もケースバイケースで加入をお願いしてます。
大家さんから必須と言われていなければ、連帯保証人さんの内容が堅ければそれでOKにしてます。
さて、この保証会社、そもそもは連帯保証人が居ない人の為の機能だったわけで、昔は借りる側の人が「保証人が居ないので保証会社でお願いします。」という性質のものだったのですが、今は前述の通り、貸す側からの条件になってきました。
では、貸す側にとって本当に安心なのだろうか?という話ですが、
当然、保証会社が潰れたら終わりです。
保証人も居ない、保証会社も付いてない契約になってしまいます。
過去に何度か経験した不動産会社は、契約に「保証会社との保証委託契約が無効になった場合は、借主の負担にて新たな保証会社との保証委託契約を結ばなければならない」的な文言が入っている場合も有ります。
不動産会社が選んだ保証会社に強制的に入らされたのに、そこが潰れたらまた金払って入り直さなきゃいけないなんて、ちょっと酷いですね・・・。
なので、そういう場合は滞納して無い人なら更新まで待って、更新時に必要以上のお金がかからないように調整して加入し直してもらったり、信頼関係が出来ていれば保証会社未加入のままにしたりします。(僕の会社だけかもしれませんが・・。)
ではもし、借主さんが夜逃げして行方不明になったとしたら?
保証会社としちゃ、たまったもんじゃないです。
大家さんから請求されるがままに何ヶ月分も払わなきゃいけないんですから。
なので、実務上は保証会社によっては、しばらく連絡がつかなくなった借主の弁済は一旦保留して、明け渡し訴訟に移行する場合があるようです。
(※保証会社から大家さんへ家賃の支払いがあると、契約の解除や明け渡しの訴訟ができないらしい。)
ま、保証会社の気持ちも分からなくは無いですが、それじゃ○○ヶ月分まで弁済しますよ。っていう契約自体、あまり意味無い気もしますよね・・・。
一方、大家さんはそれで安心かというと、そうも行きません。
室内に荷物が無ければ、まあ問題は無いですが、荷物が残っていて訴訟になってしまうと、捨てる事もできず、別の人にその部屋を貸す事も出来なくなってしまいます。
(※僕らはこの状態のことを「物件が塩漬けになる」と言います。)
中には剛腕を発揮して荷物を全部処分して、鍵を交換して次の人に貸しちゃう大家さんも存在します。
ま、よっぽどの反社会勢力の一員じゃ無い限り、夜逃げしといて後でゴネる奴はいないので、大丈夫っちゃ大丈夫なんですけどね。
できるなら、普段から人間関係を築いておいて、みんなが納得する形で着地させたいものです。
僕はこういう形の着地しかさせた事がありません。
とにかく保証会社の社員は大変だろうな~って思います。
ではまた来週^^
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