さて今日はまた不動産業界の闇!禁断の領域に踏み込みます!
 
まあ、そんな大層なものじゃないですが・・・。疑問に思っている方も多いと思うので。
 
「更新料」のお話しです。
 
東京近郊の賃貸物件に住むほとんどの方に、2年に1回やって来るあの謎のシステムです。
 
そもそも一体誰が最初に考えたのでしょうか?このシステム。
本当に必要かどうかさえも疑問です。
しかし、この「更新料」というものが街の不動産屋さんの経営を維持する大きな収入源であることは純然たる事実。
 
しくみを説明すると、
一般的に「更新料」は2年ごとの契約更新の際に賃料の1ヶ月分を支払って、契約を更新する為のものとされております。
さてこの「更新料」は誰の所に行くのかというと、
一般的には大家さんと不動産屋さんで半分ずつ取り合う事が多いのです。
最近の契約では、「更新料」とは別に、「更新事務手数料」というものを別に請求する契約も多いです。(大体0.25ヶ月~0.5ヶ月位が相場です。)
 
そして何と我が社の契約書も「更新事務手数料として貸主と借主から0.25ヶ月分ずつ頂きます。」という契約書になっております。(前の会社からの流れなんですけどね)
分かりやすく言うと、入居者さんから1.25ヶ月分頂いて、うちが0.5ヶ月頂いて、大家さんに0.75ヶ月お渡しする。といったシステムです。(契約上は借主・貸主双方から0.25ヶ月ずつ頂くという形です。)
 
不動産業者の実入り(0.5ヶ月)が変わらないのに、なぜ入居者に負担を強いるのかというと、これは多分、そもそもは大家さんへのセールスポイントだったのだと思われます。
「うちで契約してくれたお客さんが更新した際には、0.75ヶ月の更新料が入りますよ」みたいなものでしょう。
 
でも、実際は大家さんはそこまでガメツく無い場合が多いです。
下手に更新のタイミングで退去されるくらいなら、更新料なんていらないから、そのまま住み続けて欲しいと思っている大家さんの方が圧倒的に多いのです。
ただ、他の部屋の人も当たり前に「更新料」を支払ってきているのに、この部屋だけもらわないのは不公平だし、何よりも間に入っている不動産屋さんとも良好な関係を保ちたいから、大切な収入源を断ち切る訳にもいかない・・。といった印象です。
 
確かに大切な収入源という部分では否定できません。とても助かります。
でも、それ以上に僕には心苦しさの方が大きいです。
火災保険などの更新も含めると、当月の家賃と合わせると2.5ヶ月分位払う事になるんですよ。この不景気に。
代わりに家賃を下げるのであればまだしも・・・。
 
だから僕は更新料の交渉に関しては、全面的に応じます。
中には「絶対に譲らない!」という姿勢の大家さんも居ますので、その場合はうちの手数料分しか値引き出来ない場合も有りますが、
住居の契約で満額頂く事のほうがむしろ少ないです。
特に交渉されなかったお客様には、商品券などでお返ししたりします。
 
ですから、うちで契約した方は(うちの契約書でね)、このブログを見たら、僕に相談して下さいね^^
 
 
で、「更新料」は違法だ!と裁判になった事が少し前に有りました。
結果は最高裁まで争ったあげく「適法」という判決でした。
もし「違法」という判決なら、今までの分を返金しなければいけなくなり、古くからの不動産屋の多くが潰れていたでしょう。
それを避けるための「適法」判決だったのかもしれません。
 
では、もしこの「更新料」を払わなかった場合はどうなるのでしょう?
法律に則れば、「別にどうにもならない」というのが結論です。
自動更新(法定更新)という扱いになり、これまでと同じ契約内容で期間の定めの無い契約になって有効に継続すると法律で決まっているのです。
ただ、いつも僕が言っているように、それはとても悲しい人間関係になります。
大家さんや不動産屋さんと会ったとき、笑顔で挨拶が出来ない関係は、とても悲しいです。
 
だから、不動産屋さんと良く相談して、ほんの少しでも更新料を払って、お互い助け合って良好な関係を継続してもらいたいと心から思います。
大手の管理会社さんにこんな人情話が通じるかどうかは分かりませんが、街の不動産屋で契約したお部屋なら、是非そういう形であって欲しいです。
 
でなければ、いずれ不動産業界は形を変えて、小さな街の不動産屋はどんどん消えて無くなってしまうでしょう。
 
余談ですが、僕が住んでいる部屋の更新料は0.5ヶ月。
本当に助かります。だから僕はその管理会社さんで17年以上も部屋を借りてました。
まさに僕の目標とする不動産業者のひとつです。大家さんにも本当に感謝です。
この度、一身上の都合で、その大好きな部屋を出る事になりましたが、新所沢の「七戸住宅」さん、本当に長い間お世話になりました。
北海道で離婚して、子供たちの側に居たくて追いかけて埼玉に来た僕に快く部屋を貸してくれて、その後長男と二人で暮らすことになった時も、今の部屋を紹介してくれて、本当に本当に感謝してます。
 
僕も、大家さんや入居者さんとこういう関係が保てる不動産屋を目指します。
まあ、このブログを見ているとは思えませんが・・・。
もし、見てくれていたら嬉しいです。
 
 
今日はちょっと真面目なお話しでした。
では、また来週。